Lösungsorientiertes Konflikt­management in Anlegergremien institutioneller Immobilienfonds

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24. September 2019
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Andreas Peppel

Die allgemein positive Immobilienmarktentwicklung hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass die Renditesituation von Immobilienfonds weitgehend gut und damit auch die Anlegerzufriedenheit hoch ist. In vielen Anlageausschuss-Sitzungen ist derzeit eine „Komfortzone der Zufriedenheit“ spürbar. Das kann trügerisch sein, denn in der Praxis zeigt sich, dass innerhalb des Lebenszyklus eines Fonds eine Reihe von komplexen Frage- und Problemstellungen auftauchen können, die Anleger zu intelligentem Reagieren und Handeln herausfordern. Der vorliegende Beitrag skizziert gängige Beispiele und konkrete Optionen zur Vermeidung oder Lösung des Konflikts.

Trotz sorgfältiger Due Diligence im Vorfeld der Zeichnung eines Fonds kann innerhalb dessen Investitions- und Haltedauer Friktionspotenzial entstehen, das nicht nur durch die Marktentwicklungen beeinflusst ist: Etwa, wenn der Asset Manager Anlageziele – trotz guter Marktphase – verfehlt. Oder das Fondsvertragswerk unscharf oder lückenhaft formuliert ist, sodass bei wichtigen Entscheidungen Uneinigkeit über den  Hand­lungs­spielraum der involvierten Parteien besteht. In anderen Fällen halten sich einzelne Anleger nicht an getroffene Absprachen und geben beispielsweise Fondsanteile zum Nachteil anderer Investoren vor Ende der vorgesehenen Laufzeit zurück. Oder die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) agiert zu passiv, wenn unterschiedliche Interessenlagen innerhalb des Investorenkreises oder zwischen Investoren und Asset Manager eskalieren und die Entscheidungsprozesse lahmlegen.

Weit gefächertes Konfliktpotenzial erfordert Kompetenzen der Anleger

Um die Situationen bewerten und entsprechende Schritte einleiten zu können, ist grundsätzlich folgendes „Rüstzeug“ erforderlich.

Markt- und Immobilienwissen: Die Kompetenzen zur Plausibilisierung von Fonds- sowie Objektbusinessplänen sowie Markteinschätzungen des Asset Managers sind essentielle Voraussetzungen, um im Bedarfsfall inhaltlich fundiert „gegensteuern“ zu können.

Kenntnis über die Vertrags- und Rechtssituation: Sowohl die Rechte und Pflichten der im System Fonds agierenden Akteure als auch ein solides Grundwissen über die investmentrechtlich vorgegebenen Prozesse – z. B. aus dem Kapitalanlagegesetzbuch – sollten bekannt sein.

Kommunikations- und Moderationsfähigkeiten: Neben Fachwissen können „soft skills“ dabei helfen, im Anlegerkreis konsensfähige Lösungen zu kreieren. Je nach Situation müssen „Missstände“ insbesondere an Asset Manager und KVG klar kommuniziert werden können. Daneben sind aber auch Fähigkeiten in den Bereichen Mediation und Moderation gefragt, wenn es zu Streitigkeiten innerhalb des Anlegerkreises kommt. Ferner gilt es aber auch, zu motivieren, wenn man einzelne Anleger für eine gemeinsame Sache oder Vorgehensweise gewinnen möchte.

Identifizierung von Problemen erfordert Kultur der vollständigen Transparenz

Grundvoraussetzung für das Erkennen von Risikopotenzial durch den Anleger ist eine aktuelle, vollumfängliche und jederzeit verfügbare Informationslage über die Rendite- und Risikotreiber sowie über alle sonstigen Geschehnisse im Fonds. Dies gilt für die „richtigen Detailinformationen“ auf allen Ebenen im Portfolio – von der Objekt- bis zur hochaggregierten Fondsportfolioebene.

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[Den vollständigen Artikel lesen Sie in der Fachzeitschrift RISIKO MANAGER 08/2019.
Die Ausgabe ist seit dem 25. September 2019 lieferbar und kann auch einzeln bezogen werden.]

Autor:
Dr. Andreas Peppel
. Institutional Investment Consulting Partners.

Bildquelle: iStock.com/teekid